林时坤律师毕业于中南财经政法大学和武汉科技学院(辅修),分别获得法学学士和管理学学士,并于2004年12月获得英国伯明翰大学商法专业法学硕士学位……
 

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千万豪宅被查封导致无法过户 女房东赔了200万定金


厦门网讯 据海峡导报报道(记者 陈捷 通讯员 杨长平/文 陶小莫/漫画) 价值2000万元的豪宅突然被查封,导致女房东签了卖房协议却无法过户,200万元的违约损失谁来承担?近日,思明区法院开庭审理了这起因豪宅被查封引发的索赔案。
  豪宅为何会被查封?原来,因为前任房东欠债不还,还故意“失联”,债主怀疑其恶意转移房产,才申请冻结了现任房东的房产。虽然,债主后来主动撤销了查封,但豪宅最终未能成交。“要不是因为她申请查封,房子早就过户了,我也不用赔200万元。”近日,现任房东张小姐为此状告申请查封豪宅的王女士,索赔200万元的损失。
  起因:2000万豪宅被查封
  原告张小姐今年28岁,她是这套价值2000万元豪宅的现任房东。张小姐说,她于2014年1月22日与前任房东刘先生签了房屋买卖合同,约定刘先生将其坐落于思明区云顶南里一豪宅小区的一套别墅出售给张小姐,豪宅建筑面积为503平方米。
  根据合同显示,当时张小姐的购买价为755万多元。不过,张小姐购买房产不到一个月后,就转手将豪宅以2000万元的价格转卖。2014年2月 12日,张小姐与案外人小芳签订了一份《房产买卖协议》,协议约定,张小姐将其豪宅以2000万元整出售给小芳,购房人小芳当天就支付了购房定金200万元。
  不过,这一份房产买卖协议最终未能履行,豪宅因被查封未能过户。就在张小姐与小芳签买卖协议的前一天,债主王女士向法院提出诉前财产保全申请,要求查封、冻结被申请人价值170万元的存款或等值财产。
  经法院审理查明,前任房东刘先生欠了债主王女士270万元,在张小姐与刘先生签买卖合同两天后,债主王女士就将刘先生起诉到思明区法院。最终,思明区法院作出判决,要求刘先生偿还借款270万元及相应利息。
  后果:房东赔200万违约金
  “我怀疑前任房东刘先生低价转让房产的行为是恶意逃债。”债主王女士解释,申请查封时,她还在跟债主打民间借贷官司。她担心房产被转移后,自己赢了借贷官司也拿不到钱,因此才向法院申请查封豪宅。
  思明区法院审查后,认为该保全申请符合法律规定,依法予以准许,当天就作出了裁定书,裁定查封、冻结被申请人刘先生、张小姐价值170万元的存款或等值财产,并向本案原告张小姐送达了诉前财产保全情况告知书,告知法院已查封其所有的位于思明区云顶南里的房屋所有权,保全金额以170万元为限,保全期限为二年。
  申请诉前保全之后,债主王女士又向厦门市中级人民法院提起诉讼,要求撤销刘先生与张小姐签订的房屋买卖合同。不过,后来由于证明恶意逃债的证据不足,她又申请撤回起诉。
  2015年1月27日,王女士以撤诉为由,向法院申请解除对张小姐所有的别墅房产的查封,法院依法予以解除查封。
  争议:巨额违约金谁承担?
  “她先是申请查封,后来解除查封,她这一闹,我赔了200万元。”据张小姐说,根据她与买家签的协议约定,她收到200万元购房定金后,十天内应当配合买家办理过户登记手续,否则要承担违约责任。
  因此,购房人小芳将张小姐告上法庭,要求她按协议约定,返还200万元定金,并赔偿200万元违约金。最终,法院判决支持了购房人小芳的诉求,要求张小姐加倍支付购房定金200万元。
  近日,张小姐在赔了200万元之后,又将债主王女士告上法庭。张小姐认为,她支付的200万元财产损失是因被告王女士的错误查封行为所致,诉前财产保全引发损害,申请保全的王女士应当赔偿。
  不过,王女士答辩说,她作为债主,申请诉前财产保全合理合法,不存在恶意诉讼的故意,诉前保全没有错误,因此无须赔偿。
  王女士称,她是在起诉借款人刘先生并申请保全刘先生名下房产时,才发现刘先生将房产以755万多元的低价过户给了原告张小姐。如此低价转让,时间点又刚好在她讨债期间,这明显属于恶意转移财产。
  王女士还说,依据市场价格,刘先生这套豪华别墅,依照当时的市场价值最少值2000万元,合同约定的成交价明显低于市场价格的一半。
  近日,思明区法院作出一审判决,认为被告王女士作为债权人申请诉前保全,不属于保全错误,无须赔偿原告损失,因此,判决驳回了原告张小姐的全部诉讼请求。
【法官说法】
  没有错误,无须赔偿损失
  本院认为,根据法律规定,申请诉讼保全有错误的,申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。如果申请人已经尽到了合理注意义务,并且基于现有事实和证据提出保全的请求,即便被申请人因保全遭受损失,申请人也不负赔偿责任。
  本案中,被告王女士作为债权人,依法对刘先生享有债权,她认为债务人刘先生已经进行了低价处分财产并且危及到债权人债权实现时,在获得初步证据之后依法向本院申请财产保全,其保全行为是保障债权实现、维护自身合法权益的正当行为,主观上不存在过错,也不存在重大过失,并且在法定期限内也提起了撤销之诉。
  而且,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定,对于诉前保全有异议的,可以申请复议。原告未申请复议,且未提出反担保或申请变更保全物,放任其损失产生及扩大。
  因此,被告王女士提起的诉前财产保全属于维护其合法债权的合理行为,不属于保全错误。
  【律师说法】
  三种情况,查封错误应赔
 有的律师说,三种情况下,被申请人可以主张申请人赔偿其损失。一是前提错误。财产保全的前提是申请人拥有对被申请人合法的债权,如果申请人的诉求没有得到法院的支持,或者申请人明知或是应当明知其诉请不能得到法院支持,则被申请人可以要求被申请人赔偿由此而受到的损失。二是对象错误。财产保全的对象错误即保全了与本案无关的财产,由此带来的损失,申请人应承担赔偿责任。三是金额错误。金额错误是指申请人申请的财产保全金额超过其诉求金额,由此带来的损失申请人应承担赔偿责任。
  不过,申请人应提供证据证实被申请人有恶意转移财产等行为,致使判决无法执行的可能,以证明其申请财产保全的合理性。
 
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